Menghitung IRR – Dalam sebuah perjalanan sebuah bisnis memang harus diperhitungkan dengan cepat, tepat dan akurat agar kelangsungannya dapat bertahan lama. Oleh karena itu perlu dilakukan beberapa perhitungan dan pengolahan data yang bisa dibilang sedikit rumit.
Meskipun begitu sebuah evaluasi harus dilakukan serumit apapun demi kelangsungan sebuah usaha salah satunya adalah dengan perhitungan IRR (Internal Rate of Return) dan perhitungan NPV (Net Preset Value).
1. NPV (Net Present Value)
NPV adalah selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang mendapat potongan harga dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau bisa juga disebut merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa akan datang yang didiskontokan pada saat ini.
Jika anda berhubungan dengan masalah ini maka harus tahu bagaimana cara menghitung NPV untuk bisa menentukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Baca juga : Cara Menghitung NPV (Net Present Value)
Net Present Value (NPV) sendiri adalah keuntungan bersih yang berdasarkan jumlah dari Present Value (PV). Untuk bisa menghitung dari NPV ini bisa menggunakan rumus dibawah ini.
Dimana:
NB = Net benefit = Benefit – Cost
C = Biaya investasi + Biaya operasi
= Benefit yang telah didiskon
= Cost yang telah didiskon
i = diskon faktor
n = tahun (waktu)
Berikut ini merupakan hubungan antara nilai NPV dalam hubungannya dengan kelayakan suatu proyek/usaha:
| Kriteria | Kesimpulan |
| NPV>0 | Proyek/usaha layak untuk dilaksanakan |
| NPV=0 | Proyek/usaha berada di dalam keadaan BEP dimana TR = TC dalam bentuk persent value |
| NPV<0 | Proyek/usaha tidak layak untuk dilaksanakan |
2. IRR (Internal Rate of Return)
IRR merupakan suatu nilai petunjuk yang identik dengan seberapa besar suku bunga yang dapat dihasilkan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga bank yang berlaku umum (suku bunga pasar atau Minimum Attractive Rate of Return/MARR).
Cara menghitung IRR dipakai untuk menentukan sebuah investasi dilaksanakan atau tidak, biasanya digunakan acuan kalau investasi tersebut harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return.
Pada suku bunga IRR akan diperoleh NPV=0, atau biasa disebut dengan IRR mengandung makna suku bunga yang dapat diberikan investasi, yang memberikan NPV = 0. Syarat utamanya adalah apabila IRR> suku bunga MARR.
IRR adalah discount rate yang membuat NPV sama dengan nol, namun tidak berhubungan dengan discount 41 rate yang dihitung berdasarkan data di luar proyek sebagai social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku umum di masyarakat (bunga deposito).
Untuk bisa memperoleh hasil akhir dari IRR kita harus mencari discount rate yang menghasilkan NPV positif, kemudian setelah itu cari discount rate yang menghasilkan NPV negatif. Anda bisa menggunakan rumus IRR dibawah ini :
Keterangan: IRR = Internal Rate of Return
i1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV+
i2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV-
NPV1=Net Present Value bernilai positif
NPV2= Net Present Value bernilai negatif
Menurut Yacob Ibrahim, Internal Rate of Return atau IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan 0. IRR memiliki tiga nilai yang masing-masing memiliki arti terhadap kriteria investasi, yaitu:
1) IRR < SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut tidak layak secara finansial.
2) IRR = SOCC, hal ini juga berarti bahwa usaha atau proyek tersebut berada dalam keadaan break even point.
3) IRR > SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut layak secara finansial.
3. Net B/C
Net B/C merupakan nilai manfaat yang bisa didapatkan dari proyek atau
usaha setiap kita mengeluarkan biaya sebesar satu rupiah untuk proyek atau usaha
tersebut. Net B/C merupakan perbandingan antara NPV positif dengan NPV
negatif. Nilai Net B/C memiliki arti sebagai berikut:
1) Net B/C > 1, maka berarti proyek atau usaha layak dijalankan secara
finansial.
2) Net B/C = 1, hal ini juga berarti bahwa usaha atau proyek tersebut berada
dalam keadaan break even point.
3) Net B/C < 1, maka berarti proyek atau usaha tidak layak dijalankan secara
finansial.
Rumus yang digunakan untuk menghitung Net B/C adalah:
4. PV (Present Value)
Rumus untuk menghitung PV adalah :
Di mana:
PV = Present value
CF = Cash flow
n = periode waktu tahun ke n
m = periode waktu
r = tingkat bunga
Sv = salvage value
Bila nilai PV lebih kecil dari original outlays (OO) atau original cost (harga beli), berarti tidak feasible/tidak layak dijalankan. dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp. 21.000.000 selama 6 tahun dengan asumsi IRR sekitar 13 persen.
Perhitungan IRR Praktis
Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang diperkirakan akan memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382 dan dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV sebesar -429. Dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
atau disederhanakan
dari data di atas akan diperoleh IRR Sebesar 14,71 %, angka ini sedikit berbeda dari hasil hitungan di atas karena merupakan perhitungan empiris, angka ini bisa diperbaiki kalau rentang bunga tinggi dengan bunga rendah lebih kecil.
Berikut Contoh Soal dan Pembahasan Internal Rate of Return (IRR) :
Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.
| Soal 1 : | ||||||||
| Suatu pabrik mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp 130.000.000 tanpa nilai sisa | ||||||||
| dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp 21.000.000 selama 6 tahun. | ||||||||
| Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR! | ||||||||
| Dicoba dengan faktor diskonto 10 %… | ||
| NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal | ||
| NPV = | (21.000.000 x 5.8979) – 130.000.000 | |
| NPV = | Rp 659.000,00 | |
| Dicoba dengan faktor diskonto 12 % | ||
| NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal | ||
| NPV = | (21.000.000 x 5,7849 ) – 130.000.000 | |
| NPV = | RP -6.649.000,00 | |
| Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp. 659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00… | |||||
| Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk menentukan ketepatannya dilakukan Interpolasi sbb : | |||||
| Selisih Bunga | Selisih PV | Selisih PV dengan OI | |||
| 10% | 130659000 | 130659000 | |||
| 12% | 123351000 | 130000000 | |||
| 2% | 7308000 | 659000 | |||
| IRR = | 10% + (659.000/7.308.000) x 2% |
| IRR = | 10,18% |
| Kesimpulan : | |
| Proyek investasi sebaiknya ditolak | |
| Karena IRR < 13 % | |
Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.
| Soal 2 : | |||
| Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek investasi | |||
| senilai Rp 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa. | |||
| Arus kas yang dihasilkan : | |||
| Tahun 1 adalah Rp 60.000.000 | |||
| Tahun 2 adalah Rp 50.000.000 | |||
| Tahun 3 adalah Rp 40.000.000 | |||
| Tahun 4 adalah Rp 35.000.000 | |||
| Tahun 5 adalah Rp 28.000.000 | |||
| Jika diasumsikan RRR = 10 % berapakah IRR? | |||
Jawab :
| Dicoba dengan faktor diskonto 16% | |
| Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,8621 | Rp.51.726.000 |
| Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,7432 | Rp37.160.000 |
| Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,6417 | Rp25.668.000 |
| Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,5523 | Rp19.330.500 |
| Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6419 | Rp17.973.200 |
| Total PV | Rp100.131.700 |
| Investasi Awal | Rp150.000.000 |
| Net Present Value | -Rp49.868.300 |
| Dicoba dengan faktor diskonto 10% | |
| Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,9090 | 54540000 |
| Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,8264 | Rp41.320.000 |
| Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,7513 | Rp30.052.000 |
| Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,6830 | Rp23.905.000 |
| Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6209 | Rp17.385.200 |
| Total PV | Rp167.202.200 |
| Investasi Awal | Rp150.000.000 |
| Net Present Value | Rp17.202.200 |
| Perhitungan interpolasi : | ||
| Selisih Bunga | Selisih PV | Selisih PV dengan Investasi Awal |
| 10% | Rp167.202.200 | Rp167.202.200 |
| 16% | Rp100.131.700 | Rp150.000.000 |
| 6% | Rp67.070.500 | Rp17.202.200 |
| IRR= | 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6 % | ||
| IRR= | 11,5388 % | ||
| Kesimpulan : | |||
| Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10% | |||
